Baux : état des lieux et minimisation des risques : baux emphytéotiques et transmission (le cas des monuments historiques privés)

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Par Eric GICQUEL, Avocat au barreau de Paris, Gérant et associé de la société d’avocats GICQUEL ASSOCIES

Les monuments historiques ne sont pas une rente[1]. Ils sont une composante majeure du patrimoine national et un lourd fardeau pour leurs propriétaires que leur passion oblige à porter et si la finance leur fait défaut… leur salut est-il dans le bail emphytéotique ?[2]
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Le bail emphytéotique[3] répond à l’espoir de pouvoir transmettre par héritage un bien alors que les moyens financiers actuels et à moyen terme du propriétaire ne permettent plus d’assurer la conservation ou la restauration du fonds.

Le locataire et son foyer ou ses membres pour une personne morale doivent être passionnés pour avoir la volonté de s’investir pleinement dans une mission exigeante, absorbante et « perpétuelle », et cela même s’ils  choisissent de sauver un monument funéraire classé ou inscrit au titre des monuments historiques[4].   

Immédiatement, il convient d’observer que le régime fiscal incitatif à l’impôt sur le revenu des personnes physiques des monuments historiques donnés à bail emphytéotique ne concerne que les propriétaires imposables dans la cédule des revenus fonciers[5].   
Ensuite que seules les locations des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques[6] sont admises, ce qui exclut tout bail emphytéotique d’un immeuble  faisant partie du patrimoine national soit en raison de son caractère historique ou artistique particulier et qui a été agréé à cet effet par le ministère chargé du budget[7], soit en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine, si ce label a été accordé sur avis favorable de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP). Au surplus, le fonds ne doit pas être en copropriété[8]. Enfin que seuls les locataires de baux emphytéotiques signés à compter du 1er janvier 2017 sont éligibles ; la loi ne visant pas les baux en cours[9].

Ce contrat de louage de choses s’applique aux immeubles ruraux[10], industriels et commerciaux et d’habitations[11]. Il est dressé par acte authentique ou sous seings privés déposé chez un notaire avec reconnaissance d’écriture et de signature[12].
Si les biens loués sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité, le bail le mentionne[13], et, dans l’affirmative, un état des risques y est annexé, à peine de résiliation du bail ou de diminution du loyer. Si tout ou partie de la location est à habitation, le bailleur doit fournir la fiche récapitulative du dossier « Amiante », et sont annexés, lorsque le bien loué a été construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb et, depuis le 1er juillet 2007, un diagnostic des performances énergétiques.
Ce bail est soumis à la publicité foncière[14], la doctrine administrative fiscale considérant qu’il opère « un démembrement de la propriété »[15]Si le fonds loué a une affectation agricole et que l’emphytéote exerce personnellement une activité agricole, ce dernier devra solliciter une autorisation administrative d’exploiter dans le cadre du contrôle des structures des exploitations agricoles pour la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole[16]Le bail emphytéotique est assujetti au régime fiscal des mutations de jouissance d’immeuble à durée limitée, même s’il confère un droit réel immobilier[17].
Cependant, il n’est soumis à la formalité obligatoire de l’enregistrement fiscal que si l’emphytéose a pour objet des biens ruraux. Le contrat est assujetti à la taxe de publicité foncière de 0,70% assise sur le prix figurant dans l’acte ou la valeur vénale si elle est supérieure, le cas échéant, augmenté des charges imposées à l’emphytéote[18].  Elle est due sur toute la durée du bail.  Toutefois, la valeur du droit de reprise des constructions en fin de bail n'entre pas dans l'assiette de la taxe si le bail emphytéotique est conclu pour une durée égale ou supérieure à vingt ans[19] ; autrement, il faut évaluer la valeur résiduelle des immeubles en fin de bail au moyen d'une déclaration estimative.
S’y ajoutent 2,14% de frais de recouvrement de cette taxe par l’Etat[20], portant le tout à 0,715%, auquel s’additionne pour les biens situés en Ile-de-France une taxe au profit de la région de 0,6%[21], portant alors les droits à 0,719%.

L’option à la TVA peut s’exercer pour le bail emphytéotique participant à une opération de construction selon les règles des baux à construction[22] et dans ce cas la taxe de publicité foncière est inapplicable[23]La contribution de sécurité immobilière de 0,10%, avec un minimum de 15 € par acte publié, a pour assiette le montant cumulé des redevances stipulées augmenté de la valeur résiduelle des constructions à édifier ou si elle est supérieure, sur la valeur locative du terrain loué pour toute la durée du bail, ainsi que les charges ou indemnités de toute nature augmentatives du canon (dont la valeur des constructions édifiées par l’emphytéote)[24].

Il est fortement recommandé de s’adresser à un professionnel du droit, notaire ou avocat, pour rédiger un bail emphytéotique car les dispositions du code rural sont supplétives[25] et une grande liberté est laissée aux contractants.  
En tous cas, la jurisprudence témoigne de la technicité de la matière.
Juridiquement, le bailleur doit pouvoir disposer de son bien[26] et le preneur capable d’acquérir et de s’engager[27].
Le bail doit conférer au locataire, appelé emphytéote, un droit réel immobilier quasiment absolu[28] sur le fonds loué qui, sauf clause contraire, se complète d’un droit d’accession aux améliorations, constructions et autres plantations de son fait[29].
La durée de ce bail est comprise entre dix-huit ans incompressibles[30] et quatre-vingt-dix-neuf ans, sans pouvoir être tacitement reconduite[31].
Le propriétaire du fonds tentera de se consoler de ce temps car il a droit au trésor découvert sur le fonds[32].

Cette emphytéose peut être hypothéquée[33], cédée[34], transmise aux héritiers[35], saisie[36], louée et faire l’objet d’une attribution préférentielle du droit au bail à un ex-conjoint[37].  En principe, elle échappe aux droits de préemption institués en matière civile, urbaine, sauf si elle déguise une vente[38].
En cas de cession des droits du bailleur et du preneur, les règles fiscales d’enregistrement des mutations d’immeubles[39] et de la formalité fusionnée jouent[40].  La taxe de publicité foncière frappe la cession du droit du bailleur[41] alors que la cession des droits de l’emphytéote est taxée en fonction de l’objet de la vente et de la nature du fonds.  Si le preneur cède seulement son droit de jouissance en se réservant le domaine utile lui permettant de jouir des fruits alors seul le droit fixe de 125 € est dû[42] ; s’il transfert tous ses droits, cette mutation génère soit la taxe de publicité foncière à l’un des taux fixés pour les ventes d’immeubles, soit à la TVA[43].  Le droit est liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration estimative des parties. La contribution de sécurité immobilière de 0,10% est perçue sur le prix de cession, les loyers cumulés et les charges pour le temps restant à courir jusqu’au terme du bail emphytéotique[44].

La plus-value nette de cession du bail emphytéotique est soumise au régime des plus-values immobilières privées de l’article 150 U  du code général des impôts[45] avec ses exonérations ; sachant que  les parcs et jardins des monuments historiques ne sont pas dissociés des éléments bâtis (immeubles proprement dits et constructions accessoires) et sont traités comme des dépendances immédiates et nécessaires[46].  
L’emphytéose est rémunérée soit par une redevance modique appelée « canon » quand le preneur s’engage à réaliser des améliorations au fonds[47], soit pour un montant plus faible que celui du marché mais sous réserve de l’existence d’une juste contrepartie[48].
L’indexation d’une redevance en argent est débattue[49]. L’emphytéote ne peut espérer la révision du montant du canon[50], sauf s’il s’agit d’un loyer commercial[51]. Le juge peut substituer aux termes de la redevance convenue d’autres, si les premiers ont disparus ou sont inintelligibles[52].

L’emphytéose est uniquement régie par les articles L 451 et suivants du code rural ; ce qui exclut les statuts du fermage et du métayage, des baux commerciaux[53] hormis les règles de révision du loyer[54].
En cas de location par l’emphytéote, les rapports entre celui-ci et son preneur sont soumis aux règles applicables selon l’usage du locataire, étant précisé que les rapports locatifs d’habitation se poursuivent avec le propriétaire de l’immeuble au terme de l’emphytéose[55].   
Le droit de l’emphytéote est entier, ce dernier est paré de toutes les actions possessoires et jouit d’une action pétitoire par laquelle il peut réclamer la chose à un tiers[56], il peut également constituer des servitudes et en acquérir[57] ou user de la chose louée différemment de l’usage convenu[58]. Mais, il ne peut pas réclamer une indemnité en rémunération des apports au fonds qu’il a réalisé[59]. Le preneur ne doit pas initier des changements qui viendraient diminuer la valeur du fonds[60]. Il ne peut non plus démolir les bâtiments existants ou qu’il a construit[61].
L’emphytéote doit régler le canon garanti par le privilège du bailleur d’immeuble, sous peine de résolution de l’emphytéose[62].
Aucunes contributions et charges du fonds loué n’épargnent l’emphytéote[63] sans aucun recours contre le propriétaire ; mais celui-ci n’est pas obligé d’améliorer la chose louée si le bail ne le prévoit pas[64] et est le seul à pouvoir pêcher, chasser et exploiter les mines, carrières et tourbières à l’égal d’un usufruitier[65].
L’emphytéote doit jouir de la chose en bon père de famille et ne pas porter atteinte à ce qu’il a amélioré ou construit sur le fonds[66]. Il est tenu des réparations de toute nature, c’est-à-dire aussi de celles incombant au propriétaire visées à l’article 606 du code civil[67] ; seuls les cas fortuits ou de force majeure le dispensent à réparer. Il doit s’assurer contre l’incendie. Il doit régler tous les impôts à charge de tous propriétaires et locataires.
Le législateur fiscal a pris conscience des sujétions de l’emphytéote en lui offrant, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2017, la possibilité de bénéficier par substitution[68] de quelques avantages fiscaux du propriétaire de certains monuments historiques[69].
Selon l’usage du fonds, l’emphytéote est soumis ou non aux revenus fonciers.
S’il ne l’est pas, il connait des règles fiscales applicables aux autres cédules de revenus imposables en fonction de son activité principale (qui peuvent être de meilleur rapport mais que les limites de notre exposé nous empêchent de traiter) mais ses dépenses relatives à son monument historique quand l’emphytéote est une personne physique peuvent suivre le régime en revenus fonciers; s’il l’est, le régime suivant l’oblige.
L’emphytéote pourra déduire des dépenses foncières[70] de son revenu global bien qu’elles comportent pour lui une contrepartie puisqu’à tout le moins il est exonéré de sa jouissance de l’emphytéose[71] et que le régime commun empêche cette déduction[72].
C’est l’interventionnisme fiscal qui lui permet cette déduction au nom de la sauvegarde du patrimoine[73].
Cependant, ses facultés de déduction sont cantonnées en principe aux dépenses ayant affectées les parties du fonds classées ou inscrites au titre des monuments historiques[74].
Par exception, le juge fiscal admet que des travaux ne portant pas sur ces parties mais qui sont indispensables en raison de l’état de l’immeuble forment un tout indivisible affectant l’ensemble du fonds et pour cette raison participent du déficit déductible[75].
Les charges foncières en cause devraient être déductibles soit du revenu global de l’emphytéote si le fonds ne produit pas de recettes et sous certaines contraintes[76], soit des revenus fonciers procurés par le fonds loué inoccupé par l’emphytéote, soit un mixte des situations précédentes quand le fonds est occupé par le preneur et qu’il lui procure des recettes[77].
Pourtant, si l’emphytéote par substitution au propriétaire bénéficie de la possibilité d’imputer le déficit foncier afférent au fonds loué, l’article 31-0 bis du code général des impôts[78] ne renvoyant qu’à l’article 156, I, 3° du même code (cas où le bailleur n’occupe pas le bien donné à bail emphytéotique et perçoit un canon), ne l’autorise pas directement à déduire les charges foncières visées à l’article 156, II, 1° ter, ce qui signifie que seuls les propriétaires de monuments historiques qui s'en réservent la jouissance peuvent se prévaloir de cette déduction des charges foncières sur le revenu global.
Il y a là une restriction à prendre en compte par l’emphytéote qui ne bénéficie donc de la déduction des charges foncières que dans la mesure où leur niveau, excédant celui des revenus fonciers, constitue un déficit foncier, lequel alors est imputable sur le revenu global. Cela implique pour l’emphytéote de percevoir sinon des revenus fonciers stricto sensu ou moins des revenus fonciers accessoires, tels des droits d’entrée[79], des revenus de sous-location.
Les charges foncières devront donc d’abord être déduites des revenus fonciers et selon les règles de leur cédule, avant que l’éventuel déficit foncier excédant celui imputable sur le revenu global au titre des déficits fonciers ordinaires puisse être retranché du revenu global en vertu de l’article 156, I, 3° du code général des impôts.
Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière – IFI - frappe les personnes physiques ayant un patrimoine net immobilier valant au moins 1.300.000 € au 1er janvier, dont celles possédant en France des biens ou des droits immobiliers constituant des monuments historiques[80].
Pendant l’exécution du bail emphytéotique, l’emphytéote est redevable de l’IFI.
Le régime d’exonération des trois-quarts ou de la moitié de la valeur des biens donnés à bail à long terme, selon qu’elle est en deçà ou au-delà de 101.897 €, n’intéresse pas les baux emphytéotiques qui ne sont pas soumis au régime des baux ruraux.                 
Si le preneur méconnait ses obligations, le bail emphytéotique peut être résilié[81]. A cet égard, l’emphytéote ne peut pas s’affranchir de la redevance et délaisser le fonds[82].
Les litiges sont en principe de la compétence du tribunal de grande instance ; par exception et si l’affectation du fonds loué à l’emphytéote est agricole, le tribunal paritaire des baux ruraux sera compétent.  
Les règles de preuve sont celles de droit commun[83].
La perte de la chose louée entraîne la caducité du bail emphytéotique. En revanche, le décès de l’emphytéote ne génère pas la fin du bail lequel est transmis à ses héritiers, tenus de le poursuivre ou de le céder ; sachant que l’exonération des droits de succession au titre d’un immeuble constituant un monument historique[84] ne bénéficie pas aux héritiers de l’emphytéote.
Au terme du bail, les droits de l’emphytéote s’éteignent de plein droit et celui-ci doit quitter les lieux immédiatement. Les améliorations et constructions apportées au fonds sont transmises au bailleur automatiquement[85] sans indemnités[86], sauf clauses contraires.
Cela étant, les parties peuvent rompre d’un commun accord leurs relations avant le terme du bail ; dans ce cas cette rupture suit le régime fiscal des résiliations des baux ordinaires et subit, le cas échéant, le droit de 125 €[87].

Le régime fiscal des monuments historiques ne déroge pas au droit commun pour l’imposition au titre des revenus fonciers de la valeur des objets restitués ou remis en sus des éléments d’origine du fonds loué[88] mais à condition que la valeur vénale du fonds s’est accrue[89].
Ce supplément de canon est regardé comme un revenu exceptionnel ouvrant droit au bénéfice de l’article 163-0 A du code général des impôts[90].
L’emphytéote profitant du droit d’accession pendant la durée du bail, le transfert de propriété des éléments appartenant à l’emphytéote au bailleur ne se produit qu’au terme du bail et non au fur et à mesure de leur exécution comme le prévoit l’article 555 du code civil (mais que la jurisprudence a tordu[91]). Ce transfert de propriété est regardé comme un revenu foncier[92] et non comme une plus-value immobilière privée[93].

Conclusion   

La remise des améliorations et constructions apportées au fonds par l’emphytéote transférées gratis au terme du bail au bailleur peut générer un coût fiscal inattendu au titre des revenus fonciers et entraîner une double imposition, puisque le régime des plus-values immobilières privées ne retranchera pas de leur assiette la valeur desdits biens remis par l’emphytéote.
A cet égard, il est regrettable que les avantages fiscaux du bail à construction[94] ou surtout du bail à réhabilitation[95], ne soient pas élargis aux baux emphytéotiques de monuments historiques car les propriétaires de tels biens seraient justement récompensés d’une part, en ne risquant plus une taxation au titre des revenus fonciers au bout de trente ans, d’autre part, en étant admis à l’exonération de plus-values immobilières attachée à la remise sans indemnités des améliorations et constructions apportées au fonds loué en bail emphytéotique à redevance symbolique.         
Cela étant, le régime de droit commun fiscal est agréable si le bail emphytéotique est conclu pour une durée au moins égale à trente ans, puisque dorénavant la valeur des éléments remis par l’emphytéote prise en considération pour le calcul du prix d’achat servant à déterminer la plus-value nette imposable, est retenue non plus pour zéro[96] mais pour la valeur vénale des biens transférés gratuitement, diminuée, éventuellement de l’abattement de 20% de l’article 764 bis du code général des impôts[97], l’exonération de la plus-value immobilière étant acquise au bout de 22 ans[98] pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux[99].

Pour l’emphytéote, le problème fondamental est financier car les dispositions de l’article 31-0 bis du code général des impôts l’oblige à réaliser des revenus fonciers et le contraint à sous-louer le fonds ; à cet égard peu importe que la sous-location génère des sous-loyers imposables en bénéfices non commerciaux ou en bénéfices industriels et commerciaux si la sous-location est en meublé, car pour l’emphytéote ce seront toujours des revenus fonciers ![100]
Il faudrait donc que le Législateur fiscal accepte de remettre son ouvrage sur le métier pour assimiler complètement l’emphytéote au propriétaire de monument historique et assurer la solution selon laquelle même en l’absence de revenus de monuments historiques, la déduction des charges de monuments historiques du revenu global est possible.
Ainsi l’emphytéote fortuné pourrait bénéficier de la déduction des charges foncières sans être contraint de réaliser des revenus fonciers ou/et des revenus fonciers accessoires ou/et des revenus de sous-location.



[1] Sénat, Rapport d’information n° 75 sur le régime fiscal et la rentabilité des biens immobiliers des particuliers du 8 novembre 2017.
[2] Armelle Verjat, Christel de Noblet et Anne-Sophie Bellamy-Biard, Le bail emphytéotique, une opportunité pour les monuments historiques, Demeure Historique de décembre 2017, n° 207 ; AN 6 novembre 2015, n° II-962, amendement présenté par M. Piron et consorts dans le cadre du PLF pour 2016 (n° 3096).
[3] Articles L 451-1 et L 451-12 du code rural. Corinne Saint-Halary-Houin, Bail emphytéotique (droit privé), Droit de la construction sous la direction de Philippe Malinvaud, Coll. Dalloz Action, Ed. Dalloz 2007, Dossier 140.
[4] RES n° 2016/1 du 12 avril 2016, BOFIP : BOI-RFPI-SPEC-30-10-20160412, § 5.
[5] Article 31-0 bis du code général des impôts. Autrement, le preneur est soumis aux bénéfices non commerciaux et ne peut pas bénéficier du régime fiscal des monuments historiques, en ce sens Frédéric DOUET, Précis de droit fiscal de la famille, 16ème Ed. LexisNexis 2017, n° 142.
[6] BOFIP : BOI-RFPI-SPEC-30-10-20160412, § 10.
[7] Cet agrément n’est plus depuis 2014, voir BOFIP : BOI-RFPI-SPEC-30-10-20160412, § 15.
[8] Art. 85 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009.
[9] Art. 119 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016.
[10] Mais ce n’est pas un bail soumis au statut des baux ruraux : Cass. soc. 6 mai 1964, JCP G 1964, II, 13831, note P. Ourliac et Ph. de Juglart. Cela étant, il est un bail rural lorsqu’il porte sur des biens ruraux sans pour autant être assimilable au bail rural à long terme de l’article L 416-1 et suivants du code rural (bail d’une durée minimale de 18 ou 25 ans avec un fermage majoré par rapport aux baux de 9 ans, soumis au statut du fermage et du métayage avec un droit au renouvellement.
[11] Les baux emphytéotiques administratifs sont soumis à un régime légal et réglementaire dérogatoire pour tenir compte de la spécificité de la chose publique (Art., L 2122-20 du code général de la propriété des personnes publiques, art. L1311-1 et s. du code général des collectivités territoriales) ; cf Marion Ubaud-Bergeron et Rozen Noguellou, Bail emphytéotique administratif, Jurisclasseur, Fasc. 681, Ed. Lexis-Nexis, selon lesquelles le bail emphytéotique administratif  est « un contrat administratif qui permet aux collectivités territoriales de concéder l'occupation d'une dépendance de leur domaine public pendant une longue durée et de conférer des droits réels à l'occupant, ce qui est de nature à favoriser les investissements privés, et notamment le financement privé d'ouvrages publics, ainsi que la valorisation économique du domaine public. »
Il en va de même pour le bail emphytéotique hospitalier (Art., L 2122-21 du code général de la propriété des personnes publiques, art. L 6148-1 et s. du code de la santé publique ; P. Yolka, Établissements publics de santé et bail emphytéotique administratif : JCP A 2004, p. 744).
[12] La responsabilité du rédacteur d’acte peut être engagée s’il insère des clauses susceptibles de requalifier le bail emphytéotique en bail ordinaire : CA Versailles, 29 novembre 1990, JCP E 1991, pan. N° 116.
[13] Art. L 125-5 du code de l’environnement et R 125-26.
[14] Art. 28, 1° a, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : le bail emphytéotique doit être publié au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble loué.
[16] Art. L331-2, I, du code rural. Cass. civ. 3ème, 27 octobre 2004, Bull. civ. III, n° 180.
[17] Art. L 451-13 du code rural.
[18] Art. 689 et 742 du code général des impôts.
Pour les baux emphytéotiques d’immeubles ruraux consentis aux SAFER, voir au BOFIP : BOI-ENR-JOMI-30-20141006, § 110.
[19] Rép. min. 17 juin 1964 ; JCP N 1964, IV, 3770.
[20] Art. 1647, V du code général des impôts.
[21] Art. 1599 sexies du code général des impôts.
[22] Art. 260, 5° du code général des impôts, BOFIP : BOI-ENR-JOMI-30-20141006, § 170 et s..
[23] Art. 743, 1°, du code général des impôts.
[24] Art. 878 à 881 N du code général des impôts. Rep. Rigout et Rambault : AN 28 septembre 1987, p. 5395 n° 25871 et 27161, pour des travaux de remise en état des murs imposés à l’acquéreur dont le montant participe de l’assiette, à l’époque du salaire des conservateurs – solution non reprise au BOFIP.  
[25] Art. L451-3, al. 2, du code rural. 
[26] L451-2 du code rural, une délibération du conseil de famille autorise les mineurs et majeurs sous tutelle de donner à bail emphytéotique leurs immeubles. Des époux possédant en commun l’immeuble à louer par bail emphytéotique doivent y consentir chacun, en cas d’indivision, tous les indivisaires doivent accepter (Art. 815-3 du code civil).  
S’il est une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’article 12 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 supprime l’agrément préalable, D.F. 2018, n° 3, c. 86.
[28] L’usage du bien ne peut être restreint : Cass. civ. 3ème, 13 mai 1998, n° 96-13586, Bull. civ. III, n° 101 ; Cass. civ. 3ème, 15 mai 1991, n°89.20008, Bull. civ. III, n° 140. Cass. 3e civ., 14 nov. 2002 : Bull. civ. 2002, III, n° 223 :  « Attendu que, pour qualifier les contrats liant les parties de baux emphytéotiques, l'arrêt retient que le caractère emphytéotique ne peut être écarté par l'effet de la clause de résiliation, en faveur du bailleur en cas de non-paiement du loyer, la précarité imposée à l'emphytéote ayant son origine dans son propre fait ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
[29] Art. L451-10 du code rural, Cass. civ. 3ème , 12 mars 1970, n° 67-14067, Bull. civ. 1970, III, n° 193, « attendu que l’accession s’opère de plein droit, sauf convention contraire, et, au cas d'emphytéose, profite à l'emphytéote pendant la durée du bail ».
[30] Il ne peut être résilié par le bailleur avant pour vendre ou détruire : Cass. civ. 3ème, 15 mai 1991, n° 89-20008, Bull. civ. III, n° 140.
[31] En dessous de 18 ans, c’est un bail ordinaire : Cass. 3e civ., 29 avr. 1997 : Ann. loyers 1997, p. 1563, obs. J. Lachaud ; Rev. loyers 1998, p. 335, chr. C. libeau et B. Peignot, et p. 364, Cass. civ. 1ère, 10 décembre 2014, n° 13-25114, Bull. civ. I, n° 207; le bail emphytéotique ne peut jamais excéder 99 ans : Cass. civ., 22 nov. 1932 : DH 1933, 1, p. 51, aussi si les parties veulent poursuivre leurs relations dans le cadre d’un bail emphytéotique, elles doivent en conclure un nouveau.
Si le bail emphytéotique ne peut pas se renouveler tacitement, les parties au bail peuvent convenir expressément de le renouveler mais en respectant le plafond de durée de 99 ans.  
[32] Art. 716 du code civil.
[33] Cass. civ. 3ème , 12 mars 1970, D 1970, jur. p. 562 ; Cass. civ. 3ème, 15 mai 1970, n° 68-12915, Bull. civ. III, n° 339.
[34] Par exemple : Cass. civ. 3ème , 15 mars 1983, Bull. civ. III, n° 74 ; Cass., civ. 3ème, 10 avril 1991, n° 89-20276, Bull. civ. III, n° 114 ; Cass. 3e civ., 7 avr. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 72. Voir aussi l’article L451-13 du code rural.
[35] Il n’est pas viager comme l’usufruit. Cass. civ. 3ème, 6 octobre 2016, n° 15-14928, https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033208694&fastReqId=306150771&fastPos=2
[36] Cass. 1re civ., 5 juin 1956 : Bull. civ. 1956, I, n° 222 ; Cass. civ. 3ème , 28 novembre 1972, Gaz Pal 1973.1.216.
[37] Cass. 1re civ., 12 juin 2013, n° 12-11.724, FS-P+B, Anzalone c/ Lalain : JurisData n° 2013-011831 : «[…] en cas de dissolution de la communauté par divorce, un époux peut demander l'attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation s'il y avait sa résidence […] » et viole la Loi, la Cour d’appel qui juge que « l'emphytéose étant régie par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche et la jurisprudence étant venue à plusieurs reprises rappeler la spécificité de ce type de bail auquel les règles qui régissent le louage ordinaire n'ont jamais été applicables […] ».
[38] Cass. civ. 3ème , 27 nov. 2002 : Constr.-urb. 2003, comm. 78, obs. Ph. Benoit-Cattin ; Cass. civ. 3ème , 2 juin 1977, Bull. civ., III, n° 245.
[39] Art. 1378 bis du code général des impôts.
[40] Art. L451-13 du code rural.
[41] Art. 683 et 1594 D du code général des impôts.
[42] Art. 738 du code général des impôts.
[43] Art. 683 et 1594 D du code général des impôts.
[44] Art. 878 à 881 N du code général des impôts.
[45] BOFIP : BOI-RFPI-PVI-10-20-20150805, § 10.
[46] BOFIP : BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812, § 370.
[47] A défaut, le bail pourrait ne pas être emphytéotique : Cass. civ. 3ème, 3 octobre 1991, n° 90-15889, Bull. civ. III, n° 222. La modicité du canon s’explique par la remise gratuite au bailleur des améliorations du fonds au terme du bail : Cass. civ. 3ème, 5 décembre 2001, n° 99-20871, Bull. civ. III, n° 142.
[48] Cass. civ. 3ème, 10 avril 1991, n° 89-20276, Bull. civ. III, n° 114 ; Cass. civ. 3ème, 3 octobre 1991, Bull. civ. III, n° 222 refusant le caractère emphytéotique au bail lorsque “la modicité du loyer n'est que relative et n'a pas pour contrepartie la prise en charge d'améliorations par le preneur »
[49] Jean-Pierre Moreau et Franck Roussel, Juris Classeur notarial, Fasc. 630, n° 11 et 35, citant Cass. 3e civ., 16 mars 1982 : RD rur. 1982, p. 482 ; contr. Corinne Saint-Halary-Houin, Bail emphytéotique (droit privé), Droit de la construction sous la direction de Philippe Malinvaud, Coll. Dalloz Action, Ed. Dalloz 2007, Dossier 140, n° 140.280.
[50] Art. L451-4 du code rural ; Cass. civ. 3ème, 15 mai 1970 : Bull. civ. 1970, III, n° 339. 
[51] Art. l145-3 du code de commerce.
[53] Par exemple, le preneur n’a pas de faculté de résiliation triennale : CA Paris, 25 février 1982, G.P. 1982, II, p. 207, obs. Viatte.
[54] Art. L145-3, al. 1, du code de commerce.
[55] Art. L451-2, dernier al. du code rural.
[56] D. Mazeaud et F. Chabas, Leçons de Droit Civil, Les Biens, Ed. Montchrestien, n° 1696.
[57] A charge d’en avertir le propriétaire : art. L451-9 du code rural.
[58] CA Bordeaux, 21 avril 1983, RDI 1984, p. 156, obs. J.-L. Bergel.
[59] Art. L451-6 du code rural.
[60] Art. L451-7 du code rural.  Cass. civ. 3ème, 15 décembre 2016, n° 15-22416, « Mais attendu qu'ayant constaté que le bail conférant un droit réel au preneur prévoyait que celui-ci pourrait édifier des constructions nouvelles et souverainement retenu que la bailleresse ne rapportait la preuve ni d'un manquement au contrat justifiant sa résolution ni de l'existence de détériorations graves du fonds engendrées par les travaux du preneur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision » 
[61] Art. L 451-10 du code rural ; Cass. civ. 3ème, 12 mars 1970, D 1970, jur., p. 562.
[62] Art. L451-5 du code rural.
[63] Art. 451-8, al. 1er, du code rural.
[64] J.-L. Tixier, Rép. Civ. Dalloz, v° Bail emphytéotique, n° 14 ; Cass. civ. 3ème, 11 juin 1986, n° 84-17222, Bull. civ. III, n° 93 : « Mais attendu que l'arrêt, qui relève que le preneur pouvait édifier toute construction à usage commercial ou industriel mais n'avait aucune obligation de construire, en a justement déduit que le prix pouvait en être révisé par application des dispositions du décret du 30 septembre 1953 » ; Cass. civ. 3ème, 8 septembre 2016, n°15-21381 et 15-22374,  https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033109103&fastReqId=1370454766&fastPos=3
[65] Art. L 451-11 du code rural.
[66] Cass. civ. 3ème , 5 déc. 2001 : Bull. civ. 2001, III, n° 142
[67] Art. L451-8 du code rural.
[68] Corrélativement, le propriétaire ne peut plus bénéficier de ces avantages fiscaux.
[69] Art. 31-0 bis du code général des impôts ; BOFIP : BOI-RFPI-SPEC-30-20160621, § 35.
[70] Art. 156, I, 3° et II, 1 ter du code général des impôts.  
[71] Art. 15 du code général des impôts. Rappr. C.E., 11 octobre 1978, req. 11228, RJF 11/1978 , n° 328.
[72] Art. 156, I, 3° du code général des impôts.
[73] Cyrille DAVID, L’impôt sur le revenu des ménages - Assiette imposable, Ed ; Economica 1987, Coll. Droit des Affaires et de l’Entreprise, Série Etudes et Recherches, p. 740 et s., n° 2490-2491.
[74] C.E., 5 février 2009, n° 303425, 8ème et 3ème s.-s., RJF 5/2009, n° 425 ; T.A. Rouen, 20 mars 2014, n° 1200307, 2ème Ch., RJF 8-9/2014, n° 753 ; Frédéric DOUET, Précis de droit fiscal de la famille, 16ème Ed. LexisNexis 2017, n° 140.
[75] T.A. Dijon, 12 novembre 2002, n° 01-3093, 2ème Ch., RJF 4/2003, n° 395 ; Cf également pour l’application de l’exonération des droits de succession de l’article 795 A du code général des impôts : C.E. 11 décembre 2009, n° 312515, 8ème et 3ème s.-s., RJF 3/2010, n° 279.
[76] Art. 41 F et s. de l’annexe III au code général des impôts
[77] Comp. C.E., 6 mars 2014, n° 366008, 3ème et 8ème s.-s., RJF 6/2014, n° 536 selon lequel le nu-propriétaire d'un monument historique est en droit d'imputer sur son revenu global les déficits fonciers nés de l'exploitation de ce monument historique et de l'exécution de travaux sur ce monument aussi bien lorsque la nue-propriété résulte d'une donation entre vifs, d'une succession ou d'une acquisition faite à titre onéreux
[79] BOFIP : BOI-RFPI-CHAMP-10-10-20120912, § 60. Mais attention cette notion de revenus fonciers accessoires est limitée, le Conseil d’Etat a jugé : «  qu'il résulte des termes mêmes du second alinéa de cet article 29 que ne sont assimilées au revenu brut de l'immeuble que les redevances versées en rémunération d'un droit attaché à la propriété et concédé à des tiers ; que les dispositions de cet alinéa n'ont ni pour objet ni pour effet de permettre de qualifier comme revenu de l'immeuble toutes les sommes versées à un propriétaire à raison de son droit de propriété », 21 novembre 2012, n° 329345,  https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000026664208
[80] Art. 964 du code général des impôts.
[81] Cass. civ. 3ème, 6 mai 1970, n° 69-11113, Bull. civ. III, n° 318 ; Cass. civ. 3ème, 4 mai 1983, D. 1983, IR, p. 401. Mais le juge peut accorder au preneur un délai de régularisation, art. L451-5 du code rural.
[82] Art. 451-6 du code rural.
[83] Art. L451-3 du code rural.
[84] Art. 795 A du code général des impôts. BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2318-PGP.html détaillant les obligations contraignantes pour le bénéfice de cette exonération. Le refus de conclure la convention exigée par l’article 795 A du CGI constitue un acte détachable de la procédure d’imposition et peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir : C.E., 19 mars 2003, n° 233359, 8ème et 3ème s.-s., RJF 6/2003, n° 750 ; C.A.A. Douai, 14 décembre 2010, n° 09-1551, 2ème Ch. RJF 5/2011, n° 642.
[85] C’est la propriété par accession : Art. 546 et 551 du code civil ; l’article 555 du code civil constituant un garde-fou pour le propriétaire pouvant exiger la remise en l’état d’origine et la réparation des dommages. Mais même si le code rural n’exclut pas expressément les dispositions supplétives de l’article 555 du code civil, dans le silence du bail emphytéotique, sa durée rend difficile l’exigence de remise en l’état et d’obtenir la condamnation de l’emphytéote à réparer les préjudices subis en raison même de la nature de l’emphytéose et du droit d’accession de l’emphytéote pendant le bail.
[86] En droit commun, le bailleur doit rembourser au locataire l’enrichissement que celui-ci a apporté au fonds et qui en augmente sa valeur.  L’article L 451-10 du code rural
[87] Art. 738 du code général des impôts ; RM Bergasse, JO AN du 6 novembre 1954, p. 4801, BOFIP : BOI-ENR-JOMI-30-20141006, § 100 ; Toutefois au BOFIP : BOI-ENR-JOMI-10-20170802, § 150 seulement « les baux emphytéotiques qui concourent à la production d'immeubles » sont visés.
[88] Emmanuelle Mignon, Chron., RJF 1999, p. 431 et s. ; C.E., 19 avril 1989, n° 42759-72265, 9e et 7e s.-s,  RJF 6/1989, n° 690.
[89] C.E., 15 janvier 1975, n° 90302 : RJF 3/1975, n° 119 ; CE 10 juillet 1981, n° 12865 et 24983, RJF 10/1981, n° 876
[90] C.E. 3 mai 1989 n° 86262, 7e et 8e s.-s., RJF 6/1989, n° 654.
[91] Cass. civ. 1ère, 1er décembre 1964, JCP 1965, II, 14213 ; C.E. 30 novembre 1973, n° 86977 sect., Dupont 1974 p. 68 et 69 ; C.E., 6 janvier 1993, n° 69943, 69944, 69945, Plén., RJF 3/1993, n° 364. Toutefois les aménagements et embellissements sont acquis au bailleur dès leur réalisation : Cass. civ. 1ère, 28 octobre 1959, Bull. civ. I n° 446, p. 369 ; Cass. civ, 1ère,  18 juin 1970, Bull. civ. I n° 213.
   Sandrine Quilici, Les conséquences juridiques et fiscales pour le bailleur, de l’accession sans indemnité en fin de bail, Bull. Fisc. 11/2004.
[92] C.E., 30 novembre 1973, n° 86977, Dupont 1974, pp. 68-69, concl. Delmas-Marsalet, Lebon p. 681 ; C.E., 6 janvier 1993, n° 63644, RJF 3/1993, n° 363, concl. Mme M.D. Hagelsteen, D.F. 1994, n° 29, c. 1382.
[93] Art. 150 U du code général des impôts.
[94] Art. 33 ter du code général des impôts.
[95] Art. 33 quinquies du code général des impôts.
[96] Rép. min. Santrot, AN 5 novembre 1984 ; CAA Paris 2 avril 1998, n° 96-4329, RJF 5/1999, n° 569, concl. Mme Micheline Martel Dr. fisc. 1998, 45, c. 1001
[97] BOFIP : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20120912, § 1, § 170.
[98] Art. 150 VC du code général des impôts.
[99] L136-7 du code de la sécurité sociale.
[100] BOFIP : BOI-RFPI-CHAMP-10-30-20170405 ; § 250 : « Un bail emphytéotique est un bail de longue durée portant sur un immeuble, par lequel l’emphytéote contractant acquiert un droit réel immobilier sur la chose. Lorsque l’emphytéote donne lui-même en location le bien dont il est preneur, les revenus qu’il perçoit sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Il est rappelé que l’emphytéote, bien que détenant un droit réel immobilier, ne peut être considéré comme propriétaire ou usufruitier du bien ; c’est pour cette raison que les revenus correspondants relèvent de l’article 92 du CGI.
Toutefois, en application des dispositions de l'article 31-0 bis du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 119 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, le régime d'imposition des revenus fonciers s'applique, sous conditions, aux revenus des immeubles, bâtis ou non bâtis, classés ou inscrits au titre des monuments historiques, perçus par le locataire de tels biens dans le cadre d'un bail emphytéotique d'une durée d'au moins dix-huit ans.».
  

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